Клиенту такие услуги оценка квартиры

Когда продаж незастроенных земельных уча­стков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу рас­пределения. Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимо­стью земли и стоимостью улучшений. Метод распределения основан на расчете соотношения между сто­имостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земель­ного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Этот факт под­тверждается принципами сбалансированности и предельной производи­тельности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имею­щимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где про­изводится оценка: Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта = Стоимость земли / (Стоимость земли + Стоимость зданий) Пример. Рассмотрим, как может использоваться метод распределе­ния.

В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем дру­гим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне име­ются данные (таблица 2). Таблица 2 - Характеристика объектов недвижимости Определяем типичное отношение стоимости земли к оценка имущества независимым экспертом стоимости объекта недвижимости: Средняя арифметическая доля земли = (0,179+ 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187 Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб. то Стоимость земли = 188 985 • 0,187 = 35340,2 руб. ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного уча­стка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в оценка имущества независимым экспертом обойдутся при­обретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строи­тельства период.

Оценка стоимости информационной системы предприятия

Затратный подход к оценке земельного участка включает метод вы­деления, оценку по нормативной цене земли с учетом затрат на инфра­структуру.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор инфор­мации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

К условиям применения метода относятся: · наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едины­ми объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки; · соответствие улучшений земельного участка варианту его наибо­лее эффективного использования. Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа.

Определяется рыночная стоимость единого объекта не­движимости, включающего оцениваемый земельный участок, на осно­вании изучения рынка и сопоставимых продаж.

При отсутствии инфор­мации о ценах сделок допускается использование цен предложения.

При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректиров­ки, сглаживающие их отличия.

Рассчитывается стоимость воспроизводства или сто­имость замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентич­ного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техноло­гий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, анало­гичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату про­ведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержка­ми на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя). Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строи­тельными работами.

Они включают: стоимость строительного оборудо­вания и оценка имущества независимым экспертом, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расхо­ды подрядчика.

Оценка залива квартиры водой

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организа­ции и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды на­логов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, рас­ходы на рекламу, страховые платежи. Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капи­тала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная при­быль может быть рассчитана: а) исходя из норм отдачи по сопоставимым инвестициям; б) как разность между ценой продажи и затратами на создание анало­гичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объек­та недвижимости. При определении стоимости воспроизводства или замещения учиты­вается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, оценка имущества независимым экспертом физи­ческого, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их эле­ментами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ представляет собой несоответствие характе­ристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к пла­нировке, техническому оснащению и дизайну.

Он обусловлен воздействи­ем научно-технического прогресса в области архитектуры и строитель­ства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изме­нениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налого­обложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п. Физический и функциональный износы делятся на устранимый и не­устранимый, экономический износ, как правило, неустраним.

Оценка земли в мытищинском районе

При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение оценка имущества независимым экспертом объекта недвижимости в результате его устране­ния. Эти виды износа образуют: Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) • (1 - функциональный износ) • (1 - внешний износ). Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в де­нежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как раз­ность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыноч­ной стоимостью объекта на дату оценки.

Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта. Определяется рыночная стоимость собственно земель­ного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучше­ниями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные фак­торы, инфляционные процессы и привести стоимость оценка имущества независимым экспертом затрат на дату оценки. К достоинствам метода выделения относится следующее: 1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета ры­ночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с ана­логичными незастроенными земельными участками; 2) метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

Стоимостная оценка нефтегазовых месторождений и участков недр

Метод выделения приводит к оценка ущерба для суда объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улуч­шений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии от­носительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сег­менте рынка недвижимости. Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени оценка 3 комнатной квартиры в москве вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в усло­виях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость зат­рат на воспроизводство зданий и сооружений, тем более стоимость вос­производства всех улучшений городских земель с выделением доли, при­ходящейся на оцениваемый земельный участок. Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроиз­водство инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества и т.п.

Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодатель­ством РФ.

Она ежегодно определяется согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г.

№ 319 органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различ­ного целевого назначения по оценочным зонам, административным райо­нам, поселениям. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представля­ются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) могут своими ре­шениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%.

В конечном счете нормативная цена земли не должна превышать 75% уров­ня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Оценка причиненного ущерба квартиры

Оценка имущества независимым экспертом оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшений, т.е.

Оценка квартиры стоимость для нотариуса