Оценка земли строений

Текст научной работы на тему «Оценка износа зданий: модель Тимана и ее обобщения. Оценка износа зданий: модель Тимана и ее обобщения. Смоляк главный научный сотрудник федерального государственного бюджетного учреждения науки «Центральный экономико-математический институт Российской академии наук», профессор федерального государственного бюджетного учреждения образования «Государственный университет управления», доктор экономических наук (г. Москва) Сергей Абрамович Смоляк, smolyak1@yandex.ru Достоинства, недостатки и направления развития модели Тимана Можно отметить три основных достоинства работы Тимана [1].

В первой части настоящей статьи было показано, что с увеличением возраста здания затраты на его содержание должны увеличиваться, а валовые доходы (в том числе арендная плата) и рентный мультипликатор - снижаться до нуля. Представляется, что именно Тиман впервые обратил внимание на то, что такое нормальное экономическое явление должно учитываться при оценка стоимости дома и земельного участка оценке недвижимости, поэтому предложенный им метод оценки износа зданий можно считать одним из первых достаточно обоснованных и согласующихся с экономическими реалиями.

Нельзя не отметить, что аналогичные выводы для машин и оборудования были сделаны гораздо раньше.

Соответствующие работы были связаны в основном с задачей определения оптимальных сроков службы машин, при решении которой необходимо было выявить и учесть зависимость производительности машин и затрат на их эксплуатацию от возраста. Одна из первых в СССР работа на эту тему появилась еще в 1925 году [12], а соответствующие математические модели начали разрабатываться в большом количестве начиная с 1960-х годов (см.

Нельзя не отметить, что Тиману удалось «обойти» проблему долгосрочного прогнозирования денежных потоков от использования зданий.

Оценка дома в перми цена

И хотя в работе прямо не делается предположение об отсутствии инфляции, очевидно, что только в условиях стабильных цен ЧОД, получаемые в будущие годы от оцениваемого здания, можно заменить на ЧОД, получаемые в текущем году от зданий соответственного большего возраста.

По-видимому, применительно к оценке зданий такой прием был применен впервые. К сожалению, в работах других оценщиков (из ФРГ, США, Канады и т. Между тем аналогичный прием широко использовался советскими как дороже оценить квартиру, занимавшимися проблемами оптимизации сроков службы как дороже оценить квартиру и оборудования и управления машинным парком.

В условиях стабильных цен они строили зависимости производительности машин и затрат на их эксплуатацию, опираясь на текущие данные об этих показателях для машин разного возраста (см. Однако такие работы проводились лишь для машин с относительно малыми сроками службы. Метод ДДП для оценки стоимости имущества применялся давно, однако при этом предполагалось, что денежный поток в каждом году расчетного периода известен. Именно Тиман заметил, что метод ДДП можно использовать для оценки коэффициентов * Часть 1 статьи см. износа, не рассчитывая значения ЧОД в каждом году использования здания.

Несмотря на математическую простоту, это представляется важным научным результатом. Ведь до сих пор многие оценщики уверены, что при отсутствии информации о точных (подтверждаемых рыночными данными) абсолютных размерах денежных поступлений и расходах, связанных с использованием оцениваемого имущества, метод ДДП неприменим. Ошибочность такого мнения требует более подробного обоснования.

В настоящее оценка участка без выезда время стоимость имущества связывается в первую очередь с его способностью приносить выгоды, а рынок выступает как инструмент, позволяющий дать стоимостную оценку этим выгодам.

В частности, если владелец здания не намеревается его продавать, а пользуется им сам, то принимается, что он ежегодно получает от использования здания выгоды в том же размере, что и владелец аналогичного здания, получающий уже конкретные доходы от коммерческого его использования (например от сдачи его в аренду).

Цена оценки стоимости имущества

Более того, есть и такое имущество, которое вообще непригодно для коммерческого использования, например система автоматического пожаротушения в здании.

Однако годовые выгоды от использования таких систем в принципе можно оценить, если получить от их владельцев ответы на вопрос: «Сколько вам нужно заплатить, чтобы вы выключили вашу систему и не включали ее в течение как дороже оценить квартиру?». По этой причине подобные выгоды, в принципе, всегда могут быть оценены в денежном выражении (другое дело, что иногда такую оценку с необходимой точностью нельзя осуществить практически).

Но тогда во всех предыдущих рассуждениях вместо «дохода» можно говорить о «выгодах». Результат от этого не изменится, поскольку в окончательные формулы входят не конкретные стоимостные оценки годовых чистых выгод от использования здания, а лишь индексы их изменения J(t). Более того, останутся в силе и рассуждения, объясняющие прогрессивное убывание этих индексов и их параболическую как дороже оценить квартиру от возраста.

Отсюда следует, что использованный Тиманом прием позволяет оценивать износ и таких зданий, оценить ЧОД от использования которых практически невозможно (например зданий, с использованием которых не связаны прямые денежные поступления). В начале этой статьи, да и в статье Тимана, говорилось, что речь идет о как дороже оценить квартиру оценки износа зданий, приносящих доходы.

Однако круг таких зданий должен быть определен строго. В частности, надо как-то охарактеризовать и те здания, для оценки износа которых модель Тимана неприменима, то есть здания, не приносящие доходы. Но если попытаться это сделать, мы увидим, что оборот «здание, не приносящее доходы» допускает неоднозначное толкование. Скажем, такой оборот может относиться к зданию, валовой доход от использования которого меньше операционных затрат на его содержание (им может быть «нормальное» здание складского или торгового назначения после истечения рационального срока его службы).

Договор оценки стоимости квартиры

Использование такого здания может приносить положительный валовой доход, однако чистый операционный доход при этом оказывается отрицательным.

Для таких зданий модель Тимана вполне пригодна: если возраст здания превышает рациональный срок его службы, соответствующая сумма ^ вообще не содержит слагаемых и потому равна нулю, а коэффициент износа, рассчитываемый по приведенной в первой части статьи формуле (9), оказывается равным 1, каким он и должен быть.

Разумеется, возможны случаи, когда использование некоторого здания фактически не приносит каких-либо доходов своему владельцу.

Но это значит, что владелец использует свое здание нерационально. Ведь для оценки здания важно лишь, что такое здание способно приносить доходы. А величину этих (потенциальных) доходов можно установить, анализируя доходы, получаемые владельцами аналогичных зданий. Отсюда следует, что в особом рассмотрении нуждаются лишь здания, с наиболее эффективным использованием которых не связаны прямые денежные поступления его владельцу.

Оценка земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства

Однако отсутствие каких-либо третьих лиц, использующих здание и выплачивающих его владельцу определенные средства, во многих случаях не означает, что здание вообще не приносит и не может приносить доходы.

Пример 1 Здание является одним из объектов некоторого промышленного комплекса.

Такой комплекс производит некоторую продукцию, продаваемую на рынке, и приносит доходы своему владельцу.

Таким образом, этот имущественный комплекс как единое целое имеет некоторую рыночную стоимость.

При этом здание как как дороже оценить квартиру комплекса вносит свой вклад и в рыночную стоимость всего комплекса1, и в доходы, которые получает владелец от его использования. В таком случае под доходом (как валовым, так и чистым) от использования здания можно понимать как раз вклад этого здания в соответствующий доход от использования как дороже оценить квартиру в целом. В этом случае можно говорить о практической проблеме вычленения вклада здания из общей суммы получаемых владельцем комплекса доходов, но не о том, что такого вклада не существует вообще.

Пример 2 Здание используется владельцем для некоммерческих целей, например для проживания в нем. Здесь, действительно, владелец не получает какие-либо денежные поступления, связанные с использованием здания.

Более того, если здание будет продано новому владельцу, который также будет использовать его для некоммерческих целей, то и он также не будет получать от третьих лиц какие-либо денежные поступления.

Однако в подобных ситуациях всегда имеются в виду объекты, обладающие определенной полезностью для своего владельца. Как уже отмечалось, использование такого объекта в течение года приносит пользователю определенный набор благ.

Стоимостную оценку такого набора, если она есть, можно трактовать как выгоды от использования здания или как (годовой) валовой доход от его использования.

Казалось бы, в ряде случаев дать такую стоимостную оценку невозможно или затруднительно.

Коммерческая оценка квартиры стоимость

Из того, что стоимость пользования каким-то благом нельзя подтвердить документом (например платежным документом или договором), не следует, что такой стоимости вообще не существует или что она не может быть подтверждена данными рынка. Действительно, чисто теоретически можно оценить стоимость пользования неким благом как с точки зрения продавца, так и с точки зрения покупателя.

Оценка сайтов продажи авто