Информационная система оценки стоимости бизнеса

Выполнено более 300 оценок рыночной стоимости объектов недвижимости для более, чем 150 фирм.

Среди них: Сбербанк России, Hansa Financial, Управление инвестиций Санкт-Петербурга, Банк Санкт-Петербург, ГОИ им. Вавилова, Промстройбанк, АПРЭО «Нежилой фонд», Союз-Контракт, НПО «Аврора», УВД г. Москвы, Ганзакомбанк, ЛЭК ESTATE, Инженерно-Экономическая Академия, ЛогоВАЗ, РАО ВСМ и др.

Реализация результатов исследования Результаты практической деятельности по теме диссертации послужили основанием для принятия следующих документов Правительства Санкт-Петербурга: • Закон «О оценить квартиру в новосибирске онлайн порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (принят Законодательным собранием Санкт-Петербурга 3 сентября 1997 г.).

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №113-р от 01.08.96 «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и прав на него». • Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №283-р от 04.04.97 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях». Результаты исследования по теме диссертации легли в основу следующих документов Правительства Санкт-Петербурга: • Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга №1291-р от 22.12.97 «Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга».

• Распоряжение вице-губернатора Санкт-Петербурга председателя КУГИ №1293-р от 21.11.97 «Методика определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости офисного и торгового назначения, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». • Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «Методика определения платежей за таем жилья» (проект документа та согласовании). • Распоряжение вице-губернатора оценка состояния зданий и сооружений №251-р от 23.02.98 «Методика определения арендной платы за дачные помещения».

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «Методика определения арендной платы за гаражи».

Оценка имущества при продаже квартиры

• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «О внесении изменений и дополнений в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 №1036» Реализация результатов исследования в Санкт-Петербурге в течение двух последних лет позволила осуществить на практике рыночные подходы к управлению недвижимостью города при решении задач передачи объектов недвижимости частным и юридическим лицам на инвестиционных условиях под строительство или реконструкцию, при сдаче объектов недвижимости, принадлежащих оценка состояния зданий и сооружений, в аренду, при определении доли города в совместных предприятиях. Общий экономический эффект внедрения результатов исследований исчисляется миллионами долларов, внесших существенный вклад в формирование бездефицитного бюджета Санкт-Петербурга в 1997-1999 гг.

На основании результатов исследования по теме диссертации: • подготовлен и читается в Академии государственной службы при Президенте РФ, Санкт-Петербургском университете экономики и финансов и Санкт-Петербургском государственном университете 120 часовой курс «Основы анализа и оценки недвижимости» и 50 часовой курс «Массовая оценка недвижимости». • разработана и используется в повседневной практике ГУИОН и в ряде отделов оценка состояния зданий и сооружений Санкт-Петербургских банков, в КУГИ г.

Калининграда автоматизированная компьютерная версия метода сравнительного анализа оценки арендных ставок объектов недвижимости «Аренда98» (продукт зарегистрирован в Российском агентстве по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и топологий интегральных микросхем АПО. об официальной регистрации для ЭВМ № 980314 от 22.05.1998 г.) • разработан и используется в повседневной практике Управления оценка квартир в новосибирске для втб инвентаризации и оценки недвижимости оценка состояния зданий и сооружений для массовой оценки рыночных стоимостных характеристик и компьютерного обучения программный пакет «МаяяУаЬ (продукт оценка состояния зданий и сооружений в Российском агентстве по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и топологий интегральных микросхем АПО.

Росреестр кадастровой оценки квартиры

об официальной регистрации для ЭВМ № 980456 от 4.08.1998 г.) Структура работы Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и 8 приложений. Диссертация: заключение по теме "Ценообразование", Грибовский, Сергей Викторович ВЫВОДЫ ПО ЧЕТВЕРТОЙ ГЛАВЕ: 1.

В разделе в рамках доходного подхода предложена концепция оценки улучшенного объекта недвижимости, предусматривающая последовательное использование при оценке объекта недвижимости метода остатка для земли и метода остатка для улучшений. Такая схема оценки позволяет выявить действительную рыночную стоимость улучшений при оценке улучшенных земельных участков, которая, в свою очередь, в процессе моделирования расходов и доходов позволит корректно определять налог на улучшения. При таком подходе базу для налогообложения улучшений необходимо оценивать при условии сдачи объекта недвижимости в аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя действующие договора аренды, которыми может быть обременен объект недвижимости При оценке же свободных или условно свободных земельных участков обойтись без предлагаемой схемы невозможно в как узнать оценку своего дома принципе.

Это связано с тем, что при оценке свободного земельного участка методом капитализации земельной ренты априори отсутствует база для налогообложения улучшений в силу отсутствия последних.

Эта база оценка перед продажей машины появляется в процессе моделирования улучшений земельного участка, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному его использованию.

В разделе показано, что точность оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в существенной мере зависит от относительного изменения стоимости актива во времени Ошибка оценки относительного изменения стоимости актива прямо пропорциональна погрешности определения стоимости земельного участка и зависит от его доли в общей стоимости объекта.

С увеличением доли земельного участка наблюдается рост погрешности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, которая может достигать 40 процентов общей стоимости объекта недвижимости.

Независимая оценка стоимости ремонта квартиры

Следовательно, предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного является необходимым условием проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом.

Показано, что классическая схема оценки земельного участка методом остатка не учитывает время строительства объекта и выход его на уровень стабильных доходов (не учитывается стоимость денежных потоков во времени). Для учета стоимости денежных потоков во времени оценку свободных земельных участков необходимо осуществлять с использованием техники БСР-анализа.

Предложены расчетные модели капитализации земельной ренты, позволяющие учесть стой- мостъ денежных потоков во времени 4. В разделе показано, что коэффициент капитализации доходов от улучшений представляет собой переменную величину/которая возрастает с течением времени от начального коэффициента капитализации доходов от улучшений до конечного (терминального), необходимого для оценки стоимости реверсии объекта.

С экономической точки зрения увеличение коэффициента капитализации доходов от улучшений объясняется необходимостью учета износа улучшений с течением времени 5.

Оценка экспертная дома

Оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного зависит от ставки процента реинвестирования (возмещения) средств, вложенных в создание улучшений. Причем, эта зависимость практически одинакова для разных сроков экономической жизни улучшений. Данный вывод можно распространить не только на оценку земельных участков, но и на оценку объектов недвижимости в целом, то есть объектов недвижимости, имеющих в своем составе землю и ее улучшения.

Следовательно, в процессе оценки объекта недвижимости необходимо тщательно анализировать возможные схемы износа улучшений и руководствоваться той, которая является наиболее типичной для рынка оцениваемого объекта. Показано, что метод остатка для земли является достаточно оценка состояния зданий и сооружений инструментом при решении проблемы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. При его использовании может сложится такая ситуация, когда величина земельной рента будет иметь отрицательный знак. Это может произойти в том случае, если существующие улучшения земельного участка далеки от оптимальных с точки зрения генерации дохода и своим присутствием на земле снижают ее стоимость.

Тогда в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями должен быть прописан сценарий, при как определяется оценка земельного участка котором предусматривается снос существующих улучшений и строительство на освободившемся участке земли улучшений, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному ее использованию. В разделе предложена концепция и методы улучшения технического состояния объектов недвижимости, находящихся на балансе оценка состояния зданий и сооружений, за счет средств арендаторов.

Суть концепции состоит в компенсации арендатору не фактически произведенных им затрат на улучшение объекта недвижимости, а вклада в рыночную стоимость этих затрат. Практика показывает, что вклад в рыночную стоимость может быть больше фактически произведенных затрат. Такой подход, в целом, должен стимулировать рациональное поведение арендаторов и увеличить поток инвестиций в недвижимость города со стороны арендаторов.

Независимая оценка ущерба в квартире

Предлагаемая концепция предполагает независимую оценку вклада в рыночную стоимость и, следовательно, позволяет также решить проблему устранения влияния субъективного мнения чиновника на размер компенсации затрат арендатору со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Предлагаемый подход может бьггь успешно использован в практике доверительного управления объектами недвижимости города. В разделе рассмотрена методология оценки арендных ставок с использованием метода массовой оценки.

Оценить битого автомобиль онлайн